あなたならどうしますか？
住宅ローン金利：1.2%
投資リターン：6%超え
すぐに繰上返済しますか？それとも運用を続けますか？
ここ最近、日本の住宅ローン金利がじわじわ上がってきています。
以前は0.7〜0.9%程度だったものが、今は1.2%前後。
「このまま上がったら、繰上返済した方がいいのでは？」
そう考えている人も多いと思います。
私たち夫婦も、約5,000万円以上の住宅ローンを抱えているので、このテーマはかなりリアルです。
結論から言うと、私は今のところ、
繰上返済はせず、引き続き資産運用を優先しています。
理由は、運用で6%以上のリターンが出ているから。
繰上返済は「確実なリターン」
まず前提として、繰上返済はとても優秀な選択肢です。
なぜなら、住宅ローンの金利＝確実に得られるリターン だからです。
たとえば金利1.2%なら、
繰上返済をすることで「確実に年1.2%の利回り」を得ているのと同じ。
しかも、
- リスクなし
- 税金もかからない
これはかなり強いです。
それでも今は投資を優先する理由
それでも私が繰上返済をしていない理由はシンプルです。
資産運用で6%以上の利回りが出ているから
現在は、
- インデックス投資
- 高配当株投資
を中心に運用しており、トータルで見ると6%以上のリターンを維持しています。
もちろんこれは「期待リターン」であって、
毎年安定して出るわけではありません。
それでも長期で見れば、
「1.2%の確実リターン」より
「6%前後の期待リターン」の方が合理的（税金を考慮しても）
と判断しています。
では、どこから繰上返済を考えるべきか？
とはいえ、金利が上がり続けた場合は話が変わります。
私の中での目安はこんな感じです。
| 住宅ローン金利 | どうするか |
| ～1.5% | そのまま投資優先 |
| 1.5〜2.0% | まだ投資優先（様子見） |
| 2.0〜2.5% | 検討ゾーン |
| 2.5%以上 | 繰上返済を本格検討 |
| 3%以上 | 返済優先にシフト |
- 2%を超えたら“考え始める”
- 2.5%で“行動レベル”
見落としがちな3つのポイント
① 投資は課税、繰上返済は非課税
投資の利益には約20%の税金がかかります。
つまり、
6%のリターン → 実質約4.8%
→ この差は意外と大きい
② 精神的な安心感
ローンが減ることで、毎月の支払い負担が軽くなる
不安が減る
→ これは数字に出ない「リターン」
③ 流動性の問題
繰上返済の最大のデメリットはこれです。
→ 一度返したお金は戻ってこない
投資なら現金化できますが、返済した資金は固定されます。
また、「インフレと借金の関係」についてはこの記事でまとめています。
私の結論
現時点（約1.2%）では、
→ 繰上返済はまだしない
その代わりに、
→ インデックス投資＋高配当投資を継続
というスタンスです。
ただし、これは固定ではなく、
金利が2%を超えてきたら考え始める
と、段階的に見直すつもりです。
まとめ
住宅ローンと投資の判断は、シンプルに見えてかなり奥が深いです。
ただ一つ言えるのは、
「どちらが正しいか」ではなく、「自分にとって合理的か」
という視点が大切だということ。
今の私は「まだ投資の方が優位」と判断していますが、
金利環境が変われば、当然戦略も変えていきます。
最後にひとつだけ。
あなたは、確実な1〜2%を取りますか？
それとも、リスクを取って5〜7%を狙いますか？
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