東京都内に住んでいると、空き家がそんなに増えているのか？と思うほど、新しいマンションや新築戸建てが建設されていく様子をよく見ます。
不動産投資として現在保有している分譲マンションをずっと保有し続ければ、将来引退した後の不労所得としてある程度のお金が入ってきて安泰に見えます。
しかし投資ですのでリスクを十分検討した上で決めていかなければなりません。
私たちはそのリスクを話し合い、天秤にかけた上で売却するという決断に至りました。
その主な理由を書いていきます。
①修繕積立金は年々高くなっていく可能性がある
修繕積立金は年々上がっていきます。
修繕積立金が高いと、家賃収入が減ってしまいます。
実際私たちが保有していたマンションの修繕積立金は平均より高めでした。
なのでそのまま保有し続けると、築年数が上がっていくと同時に家賃を下げなければならざるを得なくなり、家賃収入は減っていく可能性が高いです。
いつかは戻って暮らすなどの将来の予定は無いので、早めに売却するか、とりあえず保有しておくかの選択でかなり迷いましたが築30年以上の物件より、築10年弱の物件の方が売れやすいだろうと思い、決断しました。
②売りたいときに売れない可能性がある
物件を保有し続けるリスクを考えてみたときに、何点か気になることがありました。
③番目の理由と被るのですが、災害が起きた後のリスクです。
近年日本各地で災害がよく発生するようになったなという印象があります。
数年前に大きな台風が関東に直撃した際には川が氾濫し、多くの地域が水浸し、液状化現象がみられる場所もありました。
保有している物件では被害は何も無かったのですが、もし近くの川が氾濫して被害を受けてしまったら、売却したいときに「被害の無かった家」と「被害のあった家」とでは差が出るなと思いました。
（台風の被害に遭った物件となると価値が下がり、買いたいと思う人はほとんどいないだろう）
そういった心配があり、被害がまだ無い今のうちに売りたいと思いました。
もう1つのリスクは、修繕積立金が高いことが理由でなかなか売れない物件となることです。
修繕積立金が今の時点で高めであり、このまま保有し続ければ修繕積立金は上がっていきます。
次の人が投資用物件として購入したとしても、修繕積立金が高めであることはネックになると思います。
③マンションの1階で大きな川が比較的近く、万が一の災害の可能性がある
元々私たちは結婚初期に新しい家が欲しいと思っていました。
その当時にたまたま賃貸で住んでいた場所の近くに新しい分譲マンションが建築されるということで見に行き、新しい家に住みたいという気持ちが先行してして購入したのです。
なので、投資物件ではなく住む家として購入しました。
今思えば、少しは知識がついてリスクの事も考えるようになったので「考えが浅かったなぁ」と振り返りますが、当時は若かった…。
このマンションの良いところは、東京都内の駅から徒歩9分で、駐車場も申請すれば確保でき、イオンが徒歩圏内にあり、学校も近く、大きな公園も近いので、子どもがいる家族には最適の地域です。
更に私が気に入っていたのは、キッチンのディスポーザーとお風呂に付いているミストシャワーでした。
もしこの物件が1階ではなく、大きな川が比較的近くではなければ売却ではなく賃貸物件として保有し続けていたと思います。
まとめ
不動産投資は、毎月○万円の不労所得が得られるという文句をよく見ますが、私は「不労」では無いと思っています。
賃貸人が退出すれば、リフォームは必須ですし、募集をかけても中々契約に至らない場合、その間は空室となり家賃は入ってきません。
家賃が入ってこなくてもローンは支払い続けなければならずやっと決まった賃貸人が長く住んでくれない場合はまたリフォーム費用がかかります。
もしリフォーム費用を節約したい場合には自分で労働して綺麗にしなければなりません。
また、毎年の確定申告は自分で作成して申告していました。
これも労働です。
最初は税理士に委託していましたが、途中から節約と勉強のために自分で確定申告をするようになりました。
管理会社・税理士などに全てを委託すれば楽に不労所得が得られる可能性がありますが、家賃収入からローン・委託費を引いたら手元に大して残らない場合が多いです。
私たちの場合は、将来のリスクをよく考えた上で「今の方が売りやすいだろう」という決断に至りました。
幸い私たちの物件は、売り出してから2ヶ月もかからずに買い手が見つかりました。
もったいないなぁとか、子どもたちが大人になったら譲渡しても良いな、という思いが無いわけではなかったですが、今回の物件は投資物件として保有し続けるにはリスクの方が少し大きいという結果になりました。
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